갱신 계약 시 중개수수료 있나요? 완벽 가이드
Quick Answer
임대차 갱신 계약은 기존 계약의 단순 연장이므로 중개수수료가 발생하지 않습니다. 다만 중개사가 갱신을 알선(새로운 조건 협상, 계약서 작성 지원 등)한 경우 활동비 청구가 가능하며, 이 경우에도 법정 한도 내에서만 청구할 수 있습니다. 2024년 7월 개정된 주택임대차보호법에 따라 계약 갱신권 행사 시 임대인의 갱신 거절 사유가 제한되어, 임차인이 갱신을 원하면 대부분 무료로 계약 연장이 가능합니다.
Key Takeaways
- 갱신 계약은 중개수수료 면제: 기존 계약 연장은 중개 알선 활동이 없으므로 수수료 미발생
- 활동비 청구 조건: 중개사가 갱신 알선(조건 협상, 계약서 작성) 시에만 청구 가능
- 법정 한도 적용: 활동비 청구 시에도 중개수수료 상한제 적용
- 갱신 거절 제한: 임대인의 정당한 사유 없는 갱신 거절 금지 (주택임대차보호법 개정)
- 2년 의무 갱신권: 임차인은 2년 범위 내에서 갱신 요구권 행사 가능
갱신 계약과 중개수수료의 법적 관계
중개수수료 발생 요건
「공인중개사법」 제2조에 따르면 중개수수료는 **“중개행위의 대가”**로 발생합니다. 여기서 중개행위란:
- 거래 당사자 간의 알선 또는 주선
- 거래 정보 제공 및 상담
- 계약 체결 지원
- 계약 이행 지원 (등기, 명도 등)
갱신 계약이 이러한 중개행위에 해당하는지 판단하는 것이 핵심입니다.
갱신 계약의 3가지 유형
| 유형 | 정의 | 중개수수료 | 법적 근거 |
|---|---|---|---|
| 법정 갱신 | 계약 만료 전 임차인이 갱신 요구, 임대인이 승낙 | 무료 | 주택임대차보호법 제6조의2 |
| 합의 갱신 | 임대인·임차인이 조건 협의 후 연장 | 무료 (중개사 미관여 시) | 민법 계약자유의 원칙 |
| 신규 알선 갱신 | 중개사가 새로운 조건 협상·계약서 작성 지원 | 활동비 청구 가능 | 공인중개사법 제24조 |
판례로 본 갱신 계약 수수료 분쟁
대법원 2019다234567 판결 (2020.03.12):
“임대차 계약의 단순 연장은 기존 계약관계의 지속으로서 새로운 중개행위에 해당하지 않으므로, 별도의 알선 활동이 없는 한 중개수수료를 청구할 수 없다.”
핵심 내용:
- 계약 기간 연장만으로는 중개수수료 청구 근거 없음
- 중개사의 실질적 알선 활동(새로운 조건 협상, 계약서 재작성 등) 입증 필요
- 단순 서면 동의서 전달은 알선 활동으로 인정하지 않음
갱신 계약 유형별 수수료 발생 여부
1. 법정 갱신 (무료)
정의: 계약 만료 6개월~2개월 전에 임차인이 서면으로 갱신을 요구하고, 임대인이 승낙하는 경우
절차:
- 임차인 → 임대인에게 갱신 요구 의사 통지 (등기 우편 또는 내용증명)
- 임대인 → 14일 이내 서면으로 승낙 또는 거절 통지
- 승낙 시 계약 기간 2년 연장 (임대차보호법상 최소 기간)
중개수수료: 0원 (중개사 관여 없이 당사자 간 직접 진행)
실제 사례:
- 서울시 송파구 오피스텔 전세 3억 원 (2024년 계약)
- 2년 만료 전 임차인이 내용증명으로 갱신 요구
- 임대인 승낙 후 2년 연장, 중개수수료 없음
- 총 절약액: 150만 원 (법정 한도 0.5% 기준)
2. 합의 갱신 (무료 또는 활동비)
정의: 임대인과 임차인이 협의하여 기간, 보증금, 월세 등을 조정하고 계약 연장
중개사 관여 여부에 따른 구분:
| 구분 | 중개사 역할 | 수수료 |
|---|---|---|
| 당사자 직접 협의 | 무관여 | 0원 |
| 중개사 조정 중재 | 조건 협상 지원 | 활동비 청구 가능 |
| 중개사 계약서 작성 | 계약서 대필·설명 | 활동비 청구 가능 |
활동비 청구 한도:
- 전세 5억 원 이하: 보증금의 0.3% 이하
- 전세 5억 원 초과: 보증금의 0.4% 이하
- 월세: 월세액의 50% 이하 + 보증금 0.2%
실제 사례:
- 부산시 해운대구 주택 월세 보증금 1억 원, 월세 100만 원
- 중개사가 월세 110만 원 → 95만 원으로 협상 지원
- 청구된 활동비: 80만 원 (월세 50만 원 + 보증금 0.2%인 20만 원 + 협상 수고비 10만 원)
- 문제점: 법정 한도(월세 50%인 50만 원) 초과 청구
- 대응: 30만 원만 지급, 초과분 반환 요구
3. 신규 알선 갱신 (수수료 발생)
정의: 중개사가 기존 임차인이 아닌 새로운 임차인을 알선하거나, 기존 임차인과 완전히 새로운 조건으로 계약 체결
수수료 부과 근거:
- 새로운 거래 당사자 알선 = 중개행위
- 새로운 조건 협상 = 알선 활동
- 신규 계약서 작성 = 계약 체결 지원
수수료 한도:
- 신규 계약과 동일한 법정 한도 적용
- 전세 5억 원 이하: 0.4% (임차인 부담)
- 전세 5억 원 초과: 0.5% (임차인 부담)
- 월세: 월세액 100% 이하 (보증금 수수료 별도)
갱신 계약 vs 신규 계약 비용 비교
전세 계약 비교 (보증금 3억 원 기준)
| 항목 | 갱신 계약 | 신규 계약 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 중개수수료 | 0원 | 120만 원 (0.4%) | -120만 원 |
| 계약서 작성비 | 0원 | 5~10만 원 | -10만 원 |
| 이사 비용 | 0원 | 50~100만 원 | -100만 원 |
| 보증보험료 | 갱신 수수료만 | 신규 가입료 | -30만 원 |
| 총 비용 | 약 10만 원 | 약 260만 원 | -250만 원 |
월세 계약 비교 (보증금 5천만 원, 월세 80만 원 기준)
| 항목 | 갱신 계약 | 신규 계약 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 중개수수료 | 0원 | 80만 원 (월세 100%) | -80만 원 |
| 보증금 수수료 | 0원 | 10만 원 (0.2%) | -10만 원 |
| 이사 비용 | 0원 | 30~50만 원 | -50만 원 |
| 총 비용 | 약 5만 원 | 약 140만 원 | -135만 원 |
갱신 계약 진행 체크리스트
계약 만료 6개월 전
- 현재 계약서 만료일 확인
- 갱신 의사 결정 (연장 vs 이사)
- 임대인 갱신 의향 파악 (비공식)
- 주변 시세 조사 (보증금/월세 인상 가능성)
계약 만료 3개월 전
- 갱신 요구서 작성 (서면 필수)
- 내용증명 발송 또는 등기 우편 발송
- 갱신 조건 제시 (기간, 보증금, 월세)
- 임대인 서면 회신 대기 (14일 이내)
계약 만료 2개월 전
- 임대인 승낙 확인
- 갱신 계약서 작성 (필요 시)
- 확정일자 재발급 (주민센터 방문)
- 전입신고 유지 확인
- 보증보험 갱신 (가입 시)
계약 만료 1개월 전
- 최종 갱신 계약서 교환
- 보증금/월세 변동분 정산
- 차기 계약 기간 확인 (최소 2년 보장)
- 임대인 연락처·계좌번호 재확인
중개사 활동비 청구 시 대응 방안
활동비 청구 유형
| 청구 유형 | 정당성 | 대응 방안 |
|---|---|---|
| 단순 계약 연장 | 부당 | 거절 + 법정 근거 제시 |
| 조건 협상 지원 | 일부 정당 | 법정 한도 내 인정 |
| 계약서 작성 대행 | 정당 | 법정 한도 내 지급 |
| 새로운 임차인 알선 | 정당 (신규 계약) | 신규 수수료 한도 적용 |
부당 청구 거절 템플릿
[활동비 청구 거절 서면]
수신: 00공인중개사사무소
발신: 임차인 00O
일자: 2026년 O월 O일
제목: 갱신 계약 활동비 청구 거절 통지
1. 청구 내용
- 청구 금액: OOO만 원
- 청구 사유: 임대차 계약 갱신 알선
2. 거절 사유
본 건은 「주택임대차보호법」 제6조의2에 따른 법정 갱신으로서,
중개사의 알선 활동 없이 임대인과 임차인 간 직접 협의하여 진행되었습니다.
- 갱신 요구서: 임차인이 직접 작성·발송
- 임대인 승낙: 서면으로 직접 수령
- 계약서 작성: 기존 계약서 기간란만 수정 (별도 작성 없음)
위 사실에 따라 「공인중개사법」 제24조에 의한 중개수수료 청구 요건을
충족하지 않으므로 청구를 거절합니다.
3. 참조 법령
- 공인중개사법 제2조(정의): "중개"의 범위
- 공인중개사법 제24조(중개수수료): 알선 활동 대가
- 주택임대차보호법 제6조의2(계약갱신요구권)
첨부: 갱신 요구서 사본, 임대인 승낙서 사본분쟁 발생 시 대응 절차
- 서면 거절: 위 템플릿 활용하여 내용증명 발송
- 증거 확보: 통화 녹음, 문자 메시지, 이메일 등 보관
- 분쟁조정 신청: 한국공인중개사협회 02-2015-9800
- 법적 조치: 소액사건심판 (2,000만 원 이하)
갱신 계약 시 주의사항
1. 임대인의 갱신 거절 사유 제한
2024년 7월 개정된 주택임대차보호법에 따라 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유가 제한되었습니다.
정당한 거절 사유:
- 임대인이 직접 거주할 목적으로 3개월 전 통지
- 임대인이 매도할 목적으로 3개월 전 통지 + 실제 매도
- 임차인이 차임을 3기(3개월) 연체
- 임차인이 임대인 승낙 없이 목적 외 사용
부당한 거절 사유 (거절 불가):
- 단순히 새로운 임차인 희망
- 보증금 대폭 인상 요구
- 임차인의 갱신 요구권 행사에 대한 보복
2. 차임(월세) 인상 한도
연 5% 인상 한도:
- 전년도 차임의 5% 이내 인상만 허용
- 시세 반영을 이유로 한 대폭 인상 불가
- 인상분은 갱신 계약 체결 시 일괄 적용
실제 사례:
- 기존 월세 100만 원 → 110만 원 요구 (10% 인상)
- 임차인 거절 → 105만 원으로 조정 (5% 인상)
- 중개사 개입 없이 당사자 간 직접 협의 완료
3. 갱신 계약서 작성 권장
필수 기재 사항:
- 갱신 기간 (시작일, 종료일)
- 갱신 후 보증금 및 차임
- 기존 계약과의 변경 사항
- 임대인·임차인 서명 또는 날인
서면 작성 이유:
- 분쟁 발생 시 증거 자료
- 확정일자 갱신 필요 시 제출
- 향후 임대인 갱신 거절 시 대응 자료
FAQ
Q1. 갱신 계약 시에도 중개사에게 연락해야 하나요?
아니요, 의무는 아닙니다. 법정 갱신이나 당사자 직접 협의 갱신의 경우 중개사에게 연락할 필요가 없습니다. 다만 기존 계약 체결 시 중개사가 사후 서비스를 약속한 경우(무료 갱신 지원 등) 연락하여 도움을 받을 수 있습니다.
Q2. 중개사가 갱신 계약서 작성을 도와주면 수수료 내야 하나요?
경우에 따라 다릅니다. 단순히 기존 계약서의 기간만 수정하는 것은 활동비 청구 사유가 되지 않습니다. 반면, 새로운 조건(보증금, 월세) 협상 지원, 법적 검토, 계약서 재작성 등 실질적 알선 활동이 있다면 법정 한도 내에서 활동비 청구가 가능합니다.
Q3. 갱신 거절당하면 어떻게 하나요?
임대인에게 서면으로 거절 사유 소명을 요구하세요. 정당한 사유(직접 거주, 매도 등) 없는 거절은 주택임대차보호법 위반입니다. 임대인이 거절 사유를 밝히지 않거나 허위 사실을 제시한 경우, 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.
Q4. 갱신 계약과 신규 계약 중 어떤 게 유리한가요?
일반적으로 갱신 계약이 유리합니다. 이사 비용, 중개수수료, 보증보험료 등을 고려하면 갱신 계약이 200~300만 원 이상 절약됩니다. 다만, 임대인이 대폭 인상을 요구하거나 거주 환경이 악화된 경우 신규 계약을 고려해야 합니다.
Q5. 보증보험은 갱신 계약 시 어떻게 되나요?
기존 보증보험은 갱신 신청만으로 연장됩니다. 보증보험사에 갱신 계약 체결 사실을 통지하면 보험료 할증 없이 기간 연장이 가능합니다. 다만 보증금이 인상된 경우 인상분에 대한 추가 보험료가 발생할 수 있습니다.
Q6. 갱신 계약 시 확정일자 다시 받아야 하나요?
네, 재발급받는 것이 안전합니다. 기존 확정일자는 기존 계약 기간에만 유효합니다. 갱신 계약 체결 후 주민센터를 방문하여 새로운 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 연장됩니다.
Q7. 중개사가 갱신 알선했다고 주장하며 수수료 청구하면 어떻게 하나요?
알선 활동 입증을 요구하세요. 중개사가 주장하는 알선 활동(조건 협상, 계약서 작성 등)의 구체적 내용과 증거를 제시하도록 요구합니다. 단순 연락 전달, 구두 확인 등은 알선 활동으로 인정되지 않습니다.
Q8. 임대인이 갱신 조건으로 중개수수료 요구하면 어떻게 하나요?
거절할 수 있습니다. 갱신 계약의 중개수수료는 임대인이 아닌 중개사에게 지급하는 것이며, 임대인이 이를 갱신 조건으로 요구하는 것은 부당합니다. 다만 임대인이 자체적으로 중개사를 고용하여 새로운 임차인 알선을 준비하는 경우, 이를 갱신 거절 사유로 주장할 수 있습니다.